直播结束

陆晓明：衷心感谢今天的嘉宾给我们分享了这么多很有启发性的思想，相信也给听众会带来很多的启发。衷心希望凤溪项目，包括其他的青浦项目都取得成功。从刚才的讨论来看，各方对于城市更新有很深刻的理解，对于项目的规划也有完美的规划。尤其是我们看到政府和实操的企业之间的理念是非常相通的，合作沟通也是非常密切的，相信今后也一定是会非常成功的。衷心希望凤溪项目，以及青浦其他的城市更新项目、也包括整个上海的项目，能都做成样板工程。

      今天的圆桌讨论到此为止，再次感谢各位专家。

叶锺楠：一个城市更新项目要能做好是非常不容易的、是多要素的集合，实际上青浦已经有了这么好的存量空间资产。今天在活动上，我看到了政府这样前沿的思想和决心、看到了社会各界的关注、听到了各位专家的智囊支撑。相信城市更新项目的要素凑齐了。接下来看，一定能够看到凤溪项目、青浦城市更新有一个非常美好的前景与未来。

葛岩：传承历史文脉、守护社会公平，推动城市有机更新、把上海建设成为一座卓越的全球城市、一座创新之城、人文之城、生态之城。

闫岩：示范区有虹桥的活力和魅力。我们相信“八颗珍珠”在政府、企业、设计单位、居民的共同努力之下，一定能够更有生命力。

刘怀富：城市的本质就是让人民生活的更美好，提升人居品质、共筑美好生活，中交城投愿与华新镇政府一起，把凤溪“城中村”改造项目完美、快速的呈现出来，为青浦的城中村改造项目贡献“中交力量”。

万陆林：一座城、一条心、一起干、一定行。为了满足我们对于城市更新的期待、对于美好生活的向往，通达华新永远在努力。

陆晓明：刚才通过“圆桌对话”，大家又贡献了很多新的想法。请几位嘉宾用一句话作为讨论的结束。

刘怀富：这个项目还有一个特点，就是政企同育的项目。我们跟华新镇双向奔赴，能够更快的推进项目。同时，这也是一个民众与政府同育的项目，凤溪镇里面的老百姓对于改造的期望是迫切而热烈的。一个成功的项目就是人能够留下来，从现在来看，凤溪居民对于重新在“新凤溪”生活的信心和想法是很热烈的，我们也有信心通过我们的资源整合能力，把我们的产业、商业上下游的资源整合过来、把凤溪做成有温度的社区，让凤溪居民、以及新的华新人生活的更美好。

      刚才说到蟠龙天地的项目，很多人都知道、我们也经常去，确实是一个很成功的项目。蟠龙和凤溪以前也是一个地区、一个镇，它们有着先天的关联性。我们对标蟠龙、有信心未来超越蟠龙。

刘怀富：可能有人会问：“中交城投的核心竞争力在哪儿？”中交城投作为中交集团的专业投资平台，我们一直在做片区开发和城市更新。我们深耕“两湾一江”，在珠三角、长三角地区，已经做过了十几个成功案例。我们把经验和教训沉淀下来，也让我们这个团队、让我们这些人有一种“劲儿”，我们愿意做这种片区，我们本来就是以片区开发为基本盘的发展企业，我们的地产叫“特色地产”，我们觉得我们是要给政府提供一揽子解决问题的长期合伙人。我们很有信心，以我们的专业化和资源整合能力，能够把这个大的片区打造成更有温度、配套齐全，有高端的商业、也有更好的学校配套、更好的医疗配套。我觉得我们在做片区城市设计的时候，对设计师有一个要求：“站在人的视角看设计”。在人的视角上，希望真的让片区能够更宜居、真正的提升人居品质。

刘怀富：首先，我说一下对于这个项目的认识。

      一是“快”。这个项目的落地是2022年12月27日，2023年3月份拆迁、到现在已经拆迁92%了。效率很快，这也得益于华新镇和“两旧一村”专班的不懈努力。

     二是“大”。项目约1500亩，未来整体打造要超过2千亩的规模了。大的片区开发、城市更新项目，必有大的配套。例如：学校的提升、商业的提升等等，未来都在“大”的配套里面会有体现。而且这也只是基本的一方面，刚才很多专家都讲到“有温度的国际社区”“有温度的枢纽社区”。这也是未来期望在我们和华新镇政府的共同努力之下，能够把凤溪“城中村”改造项目做成有温度的社区。

陆晓明：一个改造项目不但需要规划好，还要考虑到下一个改造项目。接下来，想问一下刘总，我们都知道青浦凤溪社区城中村改造项目，是上海目前为止最大的城市更新项目、也是中交城投进入上海的第一个“城中村”项目。作为项目的开发方，就项目规划而言，怎么来理解青浦城市更新“最优解”。

叶锺楠：另外在微观层面，每一个地块也有规划要素要考虑。2022年12月31日，上海出台了《城市更新土地使用细则》，这项文件有规定具体这一块地开发和更新的主体，有什么样的政策去鼓励相应主体，不同主体可以为城市提供什么样的公共要素，可以获得什么样的规划，怎么能够保证有积极性做这样的事情。既满足了自身的利益，同时又为整个城市的公共效益提供相应的服务。

叶锺楠：具体到中观层面来讲，凤溪这个项目的面积也很大、1272.7亩。这是一个很大面积的综合型的城区，在这个里面从规划的角度来说：它的功能布局，它的“留改拆”策略、交通系统、路网等一系列的东西，都是要有一个规划去统筹考虑的。刚刚有专家也提到过“15分钟社区生活圈”的营造，其实在我们城市更新的历史过去这些年中间、也有一些城市是碰到过问题的。有些时候会一味追求，比如：某一个地块经济上的平衡，造成了我这个地块可能原来容积率是“2”、但是后面撬动的资源变成了“12”。原来周围路网的承载只是围绕“2”去做的，周边的医院、学校设施只是围绕原来只住1千个人、现在变成8千个人了。一系列的过程，其实是“牵一发动全身”的，都要从规划的角度去统筹解决。

叶锺楠：我认为，《规划》并不是一个顶层设计做完一次就结束了，它在各个尺度上和在整个时间维度上应该是贯穿始终发挥作用的状态。从宏观的角度来讲，一座城市、一个区整体要做更新；实际上城市更新就是存量资产管理、运营、长期维护和升值的过程。我们所有的存量空间不是一块一块“单打独斗”独立发展的，例如新凤溪是整个青浦所有存量中间系统中的一部分，甚至是整个上海系统中的一部分。在规划的层面上，我们首先要判断所有的资源，它们的前后发展顺序是什么样的，它们的空间关系是什么样的，它们各自承担什么样的职能。我在新凤溪布局什么，这是一套系统、这是《规划》首先要发挥作用的地方，它和区、整个市的大局相适应，然后一层一层落下来，才会有凤溪这样的一个项目应该实现什么样的目标。

陆晓明：接下来想请教一下叶院长，通常讲“城市更新、规划先行”。您觉得《规划》对于凤溪的改造意义在哪儿？尤其是凤溪很复杂，项目改造有很多目标。这些东西能否在一个规划里面一下子就定下来，还是说先有一个总规划、然后边改造边完善。

葛岩：如果说到上海，它是一座非常有历史底蕴的城市。1986年，上海被评上“全国第二批历史文化名城”，也是在国内比较早的探索了保护的制度。上海的中心城划了12片、郊区32片，青浦也有几片历史文化风貌区。我们近期也是在参与上海的《历史文化名城保护规划》编制跟研究工作，也是按照市委主要领导的批示开展上海乡村传统民居聚落调研。我们院是负责青浦、松江和金山三个区，一个月里面也走访了很多村，拜访了村里面的村支书、村民和非遗传承人。上海的乡村非常有历史底蕴，我们也发现了很多百年老宅、古庙、古树、古桥，这些都会记录下来、纳入到后面要保护、保留的名单当中。我觉得我们在城市更新当中千万不能忘了历史、忘了文化，上海的红色文化、江南文化、海派文化，都是要好好的保护、好好的传承。

      这就是我想谈的一些关于保护跟发展的一些个人的想法。

葛岩：您这个问题其实也可能是我们院，包括所有从事规划设计行业的人一直在思考的问题。“历史文化”是城市更新当中非常重要的一个元素，“历史文化”是城市的灵魂、让每个人记得住历史、记得住乡愁。我个人觉得城市更新当中“历史文化”其实是一个资源，我们所耳熟能详的一些有代表性、很成功的城市更新案例，往往都是在城市的历史城区、历史地段或者历史街区来做的。上海前些年比较出名的“新天地”，近些年比较火的“张园”和青浦的“蟠龙天地”等。大部分非常网红、非常受欢迎，又很成功、很有活力的城市更新的“点”和“项目”都是因为有好的历史资源，而且是很好的用了历史资源。我觉得“保护”和“发展”不是硬币的两面非此即彼、相互矛盾，它有点像咖啡和糖、能够相互融合、互相成就。

陆晓明：下面一个问题，请教一下上海市城市规划设计研究院历史文化名城保护规划研究中心副主任葛岩。在规划当中，“文脉保护”很重要，您对于城市更新中如何处理好保护与发展的关系。在赓续城市文脉的同时，也能够激发城市新的活力。

万陆林：另外一个层面，我们觉得还是要有脚踏实地的产业导入。华新镇目前有三个园区近8平方公里的产业空间。我们和中交也做过梳理，在整个虹桥商务区周边的街镇当中，像我们这样有这么大产业空间的也是屈指可数，这个资源非常宝贵。一座城市只有产业的支撑才能够有强大的生命力，能够有更可持续的发展。这方面我们和中交团队也是有高度一致的认识，项目初期的时候中交派驻了专门的产业团队进驻到华新镇。到目前为止，双方在“104地块”的中交数字智造基地和明星园区“虹桥医创城”方面都有了非常实质性的合作，我们对于未来的发展也是充满期待。      

      以上是我们的一些做法和探索。

万陆林：我们从今年3月9号启动“征收大会”，经过5个多月的共同努力，到目前为止整体居住类的房屋签约率超过92%，这个已经超过了我们年初制定的一些预计目标。当然，这个数字还在不断的提升。为我们后续加快转入建设阶段节约了时间，同时也腾出了空间。

      开发建设环节实际上我们的体会也是有两个层面：第一个层面，还是要有高瞻远瞩的顶层设计。整个凤溪有一个特点，所有的主干道路跟河流都是呈现的是西北-东南走向，这个角度最大达到了近50度。实际上这给城市设计带来的挑战还是非常大的，从宏观层面的城市机理到微观层面建筑采光这两件事情一定程度上成了一对矛盾。凤溪社区地势比较低，直通外河、长期以来区域防汛压力非常大，老百姓饱受水患的影响。我们想通过城中村改造，一定要从规划层面彻底解决这样的一些问题、一些短板的问题。整个跟中交团队花了超过近半年的时间，在这方面做了大量的工作，我们通过方案征集持续深化，专门开展了片区专业规划研究。通过大量的研究论证之后，现在我们想还是采取以围合式建筑为主，同时适当提高整个地块地平标高。这样一方面解决了城市肌理跟布局采光问题，另一方面也释放了大量的犄角空间。剩余的犄角空间，都把它打造成城市的街头绿地，来整体提升区域的品质。

万陆林：第一张图，集中全国镇之力抽调了超过200多人的干部职工脱产进入到征收指挥部。细化分成49个征收推进小组，实现有一个强大的组织保障。第二张图，宣传造势图。从项目启动开始，镇里面就非常重视整个社会面的宣传动员。我们策划拍摄了《新凤溪凤凰涅磐》等宣传片，同时还编制印发了《阳光征收手册》、印发了新的安置基地造好以后的宣传手册，包括搞了很多老百姓喜闻乐见的宣讲活动，也请中交团队派出专业队伍到老百姓家里介绍、解释项目建成之后的愿景，包括安置基地等效果，为工作推进营造了非常好的氛围。第三张图，动迁作战图。我们整体经过研究之后采取的方式，是全面启动、分批推进、集中签约，先签约先选房的策略。通过这样的策略，引导整个基地能够尽快腾出空间。

万陆林：还是以凤溪社区城中村项目改造为例，介绍一下我们的探索和做法。这次城中村改造的面积近1300亩，征收的数量超过2300户，再加上一些历史遗留的原因、面临的棘手问题非常多。我们总体概括两个大的方面：1.怎么拆。2.怎么建？这个“拆”主要指的是征收补偿这一部分的内容，整个征收补偿其实老百姓的理解跟支持是先决条件。但是实际上因为各种原因，我们有很多复杂的问题要化解。例如：老百姓购地建房的行为，在征收过程当中怎么认定。有一些利用原来的宅基地，当时起步比较早、经营发家的一些宾馆等是商业还是住宅？面对整个2300多户的征收对象，我们镇里面也是专门组建了“征收指挥部”，努力绘制好“三张图”、通过这“三张图”助力凤溪社区改造加速度。

陆晓明：下面一个问题，我想请教一下青浦华新镇的万镇长。上海市委市政府提出：“用十年的时间，进行两旧一村改造任务”。华新镇过去的改造当中，有没有一些成功的经验？在接下来的项目中，你们预计还会遇到哪些困难？

闫岩：三是文脉上的可持续。上海有一点做得非常好，就是超过30年的建筑更新改造一定要通过专家论证，决定它到底留不留。很多城市是50年，我们在很多地方宣传上海的经验。对于30年的近现代的建筑，也要去保护它的价值。因为人毕竟是精神动物，有精神追求的空间才有价值。例如：新加坡在更新中，会在社区植入一些“小贩中心”，也就是“舌尖上的味道”，更新中留了很多的“小贩中心”。

      四是经济上的可持续。更新的成本确实太高了。从持续的角度来看：一方面，成本端的模式还是要多一点。如果只是单一的模式，我们的更新成本可能会被推得越来越高。另一方面，可能要从过去算土地账到算资产账。

      五是绿色可持续。在整个“双碳”目标实现过程中，建筑行业的价值是非常高的，我们有一半的碳排放是在建筑行业。大量的存量住宅在绿色节能中是没有考虑的、也是不达标的，我们希望能够通过城市更新助力双碳目标实现。

闫岩：二是功能上的可持续。留不留人、或者人走房留，我觉得最大的问题可能是空间功能规划，更新完了之后作为高端的房地产产品卖了以后、我们未来这些全球城市的功能迭代就没有空间了，这个是我觉得城市更新要避免的一个问题。因为北京在它的东西城更新中就提出“不卖一块地”，所有的空间都是政府来运营。这样的话，可以适应未来城市功能的迭代。对于上海来说，我们觉得也是一样。因为现在面临最大的挑战，就是我们的老龄化的水平、中心城区的老龄化水平非常高，可能堪比东北的一些城市，而我们儿童的比例现在不到10%。在21个超特大城市，这里比例是最低的。未来怎么去留住年轻人，保持青年人在上海，这个可能是一个很重要的问题。那么，就要给他们留有一些功能性的空间，让他们在上海能够创新创业安家，这个就是所谓的功能的可持续，避免过快的功能的固化。

闫岩：上海城市更新脉络其实还是很清楚的，而且在全国是非常有特点的。上世纪一开始是以拆除重建为主，到后来的留改拆、保护保留为主。最近我们也看到，市里面主要领导也在提“可持续的城市更新”。其实我们也感受到了，就是也佐证了“城市更新”是这个时代城市发展的一种主要形态和工具，所以它需要一套标准化的普适性的制度，而不是像过去“个案突破”的方式来做。

      可持续的更新是很重要的，谈到这种模式和路径，从个人来看可能是五个方面：

      一是民生上的可持续。上海“两旧一村”改造其实是走出了自己的路径，但是我们也看到像北京走的是另外一种道路、它的平房院落的更新。走在北京的胡同里，其实很多地方你感觉好像并没有更新，但是实际上背后的房子是重建了、功能是补齐了、业态是置换了，其实是做了很多的更新。但是背后的机制是保留了很多原生的这种居民和烟火气，这个是北京这三年更新跟上海很不一样的方式。在改善民生可持续方面，除了征迁以外、未来可能还会探索到更多的更新方式。

陆晓明：接下来，有请中国城市规划研究设计院上海分院院长助理。在过去这些年的城市更新中，上海为超大城市的城市更新是否提供一些经验？因为你们参与了很多上海城市更新的项目，能否给我们做一下介绍？

叶锺楠：新的形势也不是一天到来的、也不是突然之间到来的。目前，我们的增量红利并没有完全消失。对于政府和很多开发主体，怎么利用好增量时代末尾的红利，来迎接存量时代精细化的高质量增长的发展保驾护航，实际上是非常值得研究的课题。未来，我相信对于怎么样面向城市更新政策体系、融资途径。我相信等这一系列政策都成熟起来以后，我们一定能够做好面向新形势下的城市更新工作。城市走向高质量的发展，会越走越稳。

叶锺楠：在新形势下怎么来做城市更新？我想 “新形势”应该是比较明确的，还是面向存量时代城市发展怎么由原来的相对粗犷式、扩张式的增长转入到精细化的模式。对于很多的开发主体来说，原来是高杠杆、高周转，土地一拿、瞬间一两年造起来；很多主体在思想上是没有做好准备的。这样一个长周期的项目怎么成为一个开发项目？很多开发者还没有想明白。自从城市更新的一系列政策出来以后，第一批投入的大多是政府和政府的平台公司。未来，一定会有更多的社会主体、社会资本加入到里面。所以现在需要的是，对这个事情有一个思想上的准备和技术上的准备。我们要能够协调现在的各方利益主体和人民的需求，才能够更好地应对新形势下整个城市更新的开发和实施。

葛岩：第三，城市更新的手段也更为多元。我们会综合施策，可能有物质层面的政策、宏观的经济的政策，以往可能是大规模的大拆大建，现在更多的还是小微空间的更新。

      第四，城市更新的参与也更为广泛，有政府、企业、社会的协作。上周，由我们院牵头发起“上海城市更新开拓者联盟倡议”，联合了上海几十家从规划设计、建筑设计到工程单位、金融企业、地产集团等等，我们希望通过这种联盟的形式，联合多方力量形成广泛共识，共同推进城市更新的可持续模式。

岩：城市更新是这些年特别热的一个话题，政、商、学、研各界都在广泛讨论。我个人的理解是，旧城需要更新，新城也需要更新，城市需要更新，乡村也一样需要更新。这几年，从中央到地方都在力推城市更新行动，城市更新的内涵和外延其实都发生了比较大的变化。

      第一，我觉得城市更新的目标更为多元。以往可能是物质空间的更新，但是大家现在可能更关注经济、社会、文化、环境的整体可持续发展，关注城市政府从管理向治理的这样一个转型，它是一个综合性的城市更新的大的目标。大家今天谈的比较多的“15分钟生活圈”是一个典型的案例，“城市空间艺术季”的时候上海联合40个城市发布了“15分钟生活圈上海倡议”，提到了“五宜”“六共”的目标，也体现了未来城市更新的目标。

      第二，城市更新的类型更为多样。以前大家关注比较多的可能是旧城改造、城中村改造，现代化越来越多地拓展到工业区、商业区，各种类型的城市更新，还有各式各样的微更新、城市公共空间的更新项目等。

闫岩：我们最近也观察到各地都在调查考察，都在学习创投型政府应该怎么做。也就是说，政府的投资要更加精细化、精准化，投到能够产生长期效益的一些区域。在城市建设领域，我们也在长期跟踪哪些地区能够产生效益。第一就是枢纽地区，它是能够产生高效率的区域，但是它的现状可能是低效率的。第二就是青浦的特点——高颜值的地区。我们认为高颜值的地区，也是能够产生效益的。对于城市这样的一个生命体来说，城市更新的核心目的是激发功能、提升人居环境品质，让城市变得更加具有生命力。

闫岩：“城市更新”是非常重要的。在我看来，城市其实是一个有机体，城市更新的核心就是让它有更强的生命力。面上来看，“城市更新”确实是不得不做了。我们现在城镇化率达到65%，过去30多年在“补短板”这一块做了很多工作。现在的城镇住宅大概有3千万栋，也就是说：9亿多的城镇人口，基本上是人均住房36平米，“户均一套房、人人一间房”这个量上的目标基本上是实现了。但其实需求还是很大，因为只解决了“有没有”的问题，这里面还有很多平衡的问题，更关键的是“好不好”的问题。还有大量的市民的居住条件是得不到保障的，功能也不完整，安全性也不能够得到保障。从这个阶段来看，城市更新解决从“有没有”到“好不好”的人居品质提升的问题，它的价值和意义是非常大的。

刘怀富：很荣幸能作为一个项目的实际操作者，来分析对于城市更新的一些理解。历史上的凤溪是一个特别优美、而且水系通达的地方，商业很繁盛。城市更新的意义是让城市变得更宜居、让人民的生活更美好。作为专业的片区开发，我们也尽努力把凤溪打造成未来更适合人民居住的地方，更适合产业融合。我们叫“15分钟超级城市聚集地”，期待未来的凤溪能够蝶变。

万陆林：近年来，受到规划、政策等因素的影响，整体发展还是非常缓慢的。一方面，大量的人口在不断涌入；另一方面，城市的基本建设是处于停滞的状态。我们自己也感觉环境“脏乱差”，老百姓的居住“老破小”。同时，各种安全隐患也非常多。在这种情况下，凤溪老百姓对于加快启动“城中村”改造的呼声越来越高。2020年全市新一轮的“城中村”改造窗口打开之后，我们在区政府的领导关心之下积极努力，最终在2022年12月成功引入了中交城投，正式启动了凤溪社区“城中村”改造项目。对于凤溪社区、对于居住在凤溪社区的老百姓来讲，通过“城中村”的政策通道，加快补齐历史短板、清还历史欠帐，重拾文化遗产、构建人民城市。按照高品质、高标准的构建15分钟生活圈，能够加快融入虹桥国际开放枢纽等等方面。从这个角度来讲，这是我们理解的新形势下实施城市更新的内涵和意义。

万陆林：华新镇处在青浦区东北角，背面就是嘉定的安亭、东面是闵行的华漕。我们应该是整个上海向西连接跟辐射长三角的咽喉要道，目前整个镇的面积是47.42平方公里。在青浦来讲，华新是一个人口大镇、工业重镇，也是一个经济强镇。现在我们正在热火朝天推进当中的凤溪城中村改造项目，原来在华新是在南部片区、原来也是一个镇。在2000年的时候华新跟凤溪两镇合一，组建了新的华新镇。凤溪社区的历史非常悠久，观音古寺建与南朝、盛于五代。凤溪历来是青东地区革命的中心，凤溪的乡镇工业起步非常早、发展也很快，在90年代的时候辉煌一时，当时也连续蝉联了国家“乡镇之星”的荣誉称号。凤溪的区位优势也是非常突出，离虹桥机场路程不过15分钟，凤溪是“青东之星”的定位。

 陆晓明：刚才主旨演讲和领导致辞当中，对于“城市更新”的重要意义已经做了各方面的解读，而且从各自的视角做了非常生动的解读，并且有着非常丰富的案例分享。我们都知道“城市更新”是二十大提出来的国家战略，重要性不言而喻。在最近的经济形势下面，“城市更新”也成为了拉动内需、平稳房地产市场的一些现实意义。各位嘉宾怎么理解新形势下实施城市更新的内涵与意义。

叶锺楠：大家好，我是来自于华东建筑院的叶锺楠，目前在院里面负责城市更新的产品线。今天特别荣幸能够有这样的一个机会到现场来学习，刚才其实获得了很多新的一些信息、也学到了很多城市更新领域里面的一些好的做法和项目的一些案例，希望能够在后面的交流中和大家进一步交流学习。

葛岩：大家好，我来自于上海市城市规划设计研究院历史文化名城保护规划研究中心，我叫葛岩。非常荣幸参加今天的活动，我主要是从事跟历史保护相关的规划设计和研究工作，所以非常开心有这个机会向各位老师学习。

闫岩：大家好，我是中规院上海分院的院长助力闫岩，我们持续跟踪青浦十年了，对青浦相对比较熟悉，今天也很高兴受邀请参加青浦城市更新的路径讨论。

刘怀富：我是中交城投上海中宜公司负责人刘怀富，我也是一个新的上海人、新的凤溪人、新的华新人。对于华新对于我们的支持，充满着内心的激动。

万陆林：我叫万陆林，担任青浦区华新镇的副镇长。非常有幸参与了凤溪城中村的改造项目，也很荣幸今天有机会参加论坛活动向各位专家学者学习交流。

陆晓明：各位来宾，非常荣幸受主办方邀请主持“圆桌对话”环节。我们今天请到了5位嘉宾参与“对话环节”，论坛的主题是：提升人居品质，共筑美好生活。我们的对话主要是研讨“长三角一体化背景下青浦城市更新最优解”，为此请到了5位嘉宾，他们是城市更新的规划者、操作者、建设者和学者。

主持人：感谢 赖总监的精彩发言!下面，进入圆桌对话环节。本场对话将由新华社首席经济分析师陆晓明主持，我们分别邀请到政府部门领导、行业企业代表以及研究机构专家学者共话“青浦城市更新‘最优解’”。

      有请上海市青浦区华新镇副镇长万陆林，上海中宜汇浦房地产开发有限公司总经理、上海中宜汇城置业公司总经理刘怀富、中国城市规划设计研究院上海分院院长助理闫岩、上海市城市规划设计研究院历史文化名城保护规划研究中心副主任葛岩、华东建筑设计研究院城市更新与历史建筑保护设计研究院常务副院长叶锺楠上台。

      接下来，让我把话筒交给陆晓明老师。

赖倩：我们初步预估项目投产可降低能源消耗48%。企业需要发展、城市也需要发展，通过此次城市更新改造，青浦区华新镇凤溪片区将会发生历史性的蝶变。我的分享就到此，希望各位领导和专家指正。谢谢大家！

赖倩：在城市更新类的业务开展，实际上就是考验城市运营商统筹谋划及资金整合的能力。需要同时具备策划、资金、建设、产业导入和城市运营等多项能力，是一个非常复杂的工程。项目进场7个月时间了，在区镇两级政府的大力支持下、项目取得了一些阶段性的成果。资金保障方面。中交城投发挥了快速筹资能力，通过总对总的机制，快速组建银团，6月28日顺利完成了220亿银团签约，7月完成了首笔提款，为项目推进保驾护航。目前集中签约率达到九成以上，特别感谢华新镇政府的大力支持。

      城市的发展和活力很大程度基于片区产业发展和转型，中交城投基于中交集团强大资源和供应链系统，组建了专业的产业团队，前置对接整个片区产业转型、助力新凤溪转型。我们作为一个城市合伙人，希望始终能够和城市共同发展，生态、绿色、可持续的发展。在城市运营上，我们大胆探索了凤溪智慧城市，一体化打造区域能源、让居民享受更宜居的城市生活。

赖倩：切实保证项目策划、开发、建设、运营，我们希望能够“一张蓝图绘到底”。城中村是过去和未来的交界点，我们围绕价值策划、价值实践、价值提升的城市发展主线，以终为始制定了“4312”开发逻辑。

      “4”是价值策划，“3”是产业、商业、商办投资运营。我们希望能够站在运营端的视角看待、审视整体开发逻辑，做好区域内的产业商办布局。“1”是基础设施开发，“2”是特色地产开发。通过营造新凤溪、新人文城市，生动讲述这个城市重生的故事。目前项目将会以城市形象改变、人民生活所需为指导，先行打造北青公路沿线的城市界面及城市的公共配套设施等，导入优质的教育资源、医疗资源，我们也在积极洽谈全市的顶尖教育资源和医疗资源。

赖倩：我们秉持宜居、宜业、宜游等空间规划理念，团队走访了文化、旅游、规划局、博物馆等部门20多位专家和学者，开展了深入的挖掘工作，对凤溪的风貌、习俗、历史、名人故事等进行了深入研究。我们认为城市一定是基于文化的交融，而一个有生命力的文化需要在传承在地文化的同时能够重塑和注入新的在地文化。所以我们做了非常多的研究，在项目没有开展规划设计之前已经开始了文化研究工作。

      城中村又是一项非常具有意义的民生工程，让居民住上房、住好房、生活的更有尊严和品质，项目团队牢记企业使命和责任担当，在提升城市发展格局、塑造凤溪文化之后把项目的视角放到了人身上。通过高品质保障房、市政道路、学校、医院、工业园区的打造，提供高品质宜居城市。联动中交城投开发资源，导入产业、商业、办公园区、住宅、体育中心、医院、图书馆、艺术场馆等业态，创造新的城市烟火、满足人们心理的精神驿角。真正实现“人民城市人们建，人民城市为人民”的理念。

赖倩：凤溪至今已有150年的古镇历史，这里有更多的市井保留着上世纪的风貌。这里的居民生活极为不便，作为“城市合伙人”中交城投在凤溪项目打造上显得非常谨慎和重视。我们经过反复的论证和研究，确定了从“三大维度”建立凤溪城市模型。

      一是未来城市格局。这里是长三角示范区一体化的首开区域，也是大虹桥国际枢纽辐射板块最具后发优势的空间，是青浦的未来城市门户、也是长三角城市群最重要的枢纽节点。示范区线投资了940亿元，将带来长三角江浙沪人流、财流在这里汇聚。在这条价值金线上，凤溪项目城市理念设计需要具备超前的视野和高度，我们基于未来五年、十年的城市发展来规划现在的城市基底。

赖倩：凤溪城中村项目占地约1273亩，总投资360亿元，是上海市同批次体量最大的城市更新项目。目前位于青浦区华新镇，交通通达、区位良好。城中村是城市里的农村、是城市高速发展过程中被落下的那一片区域，是“脏乱差”的代表。对于高速发展的城市来说，城中村像是美丽外衣下面一块并不好看的疤痕。

赖倩：2023年2月中交城投和青浦区华新镇政府正式签署了《凤溪城中村项目合作协议》。中交城投是城市综合开发运营领域专业投资平台，坚持城市综合开发+发展模式，始终以城市合伙人作为企业使命。目前业务在全国已布9省19城，已经具备为城市建设提供前期规划策划、投资运营、产业导入等多链条城市服务能力。

赖倩：尊敬的各位领导、各位嘉宾，非常荣幸能够来分享“新凤溪”项目的一些理念和坚守。前面各位领导已经讲了非常多的城市更新的顶层设计和理念，其实我们项目团队也非常有压力。现在就来大概介绍一下，我们现在的一些实施路径和推进思考。

主持人：感谢陆所长的精彩发言!接下来，有请中交新凤溪(上海)城市建设发展有限公司营销总监赖倩就服务上海“五个新城”建设的城市更新典型案例——青浦华新凤溪项目理念坚守与实施路径进行分享。

陆容立：   三、规划应对与关注点。

      1.合理处理站与城关系。我们要处理好“站与城”的关系，把站新导入的人群和原有人群做很好的链接。

      2.人本导向的无缝交通。

      3.匹配人群的功能谋划。面向青年的住宅供给，面向青年的服务配套，面向青年的生活方式，都需要我们一起努力给谋划和运营好。

      4.历史活化的场所营造。

      5.有机融合的空间设计。

      6.统筹联动的更新机制。我们找到和政府、和开发主体、和市民之间共同多元共赢的一种参与方式，我们找到从原来单个地块的房产开发到片区整体谋划更新的一种整体的开发机制。

      示范区线建设补足城际交通出行结构，在存量更新背景下可以成为青浦聚焦城市更新重点、提升人居品质最关键的一些地区。在此背后，其实我们看到示范区线建设会带来一些潜在机遇。可以成为八个有新生活方式展示的TOD示范片区，能够营造出一系列展示青浦味道的形象窗口和集聚青年活力人群的引流线。在共同谋划八个区域的站点谋划之外，还要关注到无缝交通、站城关系、场所营造、空间设计、更新机制等等。这样一些事情，都需要我们从政府层面、开发主体层面、规划设计研究团队层面一起努力，把青浦下一阶段的城市更新工作进一步扎扎实实做好。

      期待有机会进一步和青浦一起把城市更新工作迈向下一个台阶。谢谢大家！

陆容立：3.更江南，一系列有青浦味道的形象窗口。

      从青东到新城到青西，未来有机会成为一系列展示青浦最有显示度、最有青浦味道的形象窗口。从“凤溪片区”，我们看到蟠龙天地成为青浦、乃至上海很有特色的名片。我们研究了历史上青东的历史变化，才知道原来蟠龙和凤溪历史上就是青东地区齐名的“龙凤乡”。现在蟠龙天地把江南风云、蟠龙十景恢复出来，我们在凤溪区域内也有“七里长街、烟火老镇”等空间。青浦新城站，我们也想提供和其它五大新城中心都不一样的空间，我们觉得这个是“青浦之芯岛”战线新江南水城的韵味空间。

      我们把青浦水城的新典范，希望在青浦新城“青浦之芯岛”进行展示。未来一个个窗口，就是展示青浦形象最重要的节点地区。

陆容立：2.更活力，八个新生活方式的TOD片区。

      有了人群之后，我们觉得在青浦城区八个站点都有机会成为未来营造新生活方式的关键TOD节点片区。我们也观察了虹桥火车站到达虹桥枢纽之后的人群活动变化轨迹，最关键的两个就是15分钟、虹桥站点周边2公里步行范围，以及半小时轨道交通可达的范围。示范区线建设之后，这些活动范围有条件，青浦有条件、有潜力去承接这样一些活力节点功能导入。这八个站点就分布在青浦最重要的一些城市功能片区、创业产业节点片区。这样一些活力的产业节点，其实为人群导入做了非常重要的产业方面的支撑。

      新的人群、新的产业，未来必将影响我们有条件去培养这样为年轻人提供的新的生活方式的空间。这样的一些消费体验、网红地标，都有机会在青浦成为一个又一个引人瞩目的新空间。

陆容立： 二、示范区线建设将带来哪些机遇与潜力。

      1.更年轻，一条集聚青年活力人群的引流线。

      我们觉得这个站点，未来有机会成为一条青浦集聚青年活力引流线。希望通过站点建设，实现区域更加年轻化。通过长期的手机信令数据监测及通勤结构变化的监测，我们关注到，青年人群普遍是在通勤出行比所有的平均水平，更依赖于轨道交通支持，平均每个城市青年利用轨道交通的比例都要高3%左右。这些轨道站点周边，其实是我们吸引青年人群最关键的一些城市节点。其实在示范区建设之后，把两大国家战略节点打通之后，我们也要把握好虹桥枢纽青年人群集聚，未来有可能向西巷、向青浦导入的机遇。我们也看到虹桥枢纽到发人群，有大量的高收入、年轻化、高知识的人群结构，但是TA现在的活动趋向还是和向东和上海主城区联系更频繁。我们想未来半小时的跨省可达性，这对于青浦是非常重要的机遇。包括我们在研究上海人群结构分布，近郊、五大新城区域已经成为上海青年人群择居优选的区域。

陆容立：除了交通方面的建设趋势以外，其实更重要的是回到今天讨论的“城市更新”话题。我们为什么这么关注示范区线？其实在新的存量更新、存量发展的背景下，轨道周边成为了关键类型区域。增量扩张时代有土地就可以发展，但是到了存量时代看到投资确实要投向更有效益的地方、能产生收益的地方。东京、伦敦等全球顶尖城市都走过这样的历程，到了存量发展时代，更新重点就要围绕能够产生收益的地方，而我们觉得轨道站点类型地区就是下一阶段最关注的区域类型。我们看到东京通过它的轨道交通，其实优化了城市结构的变化、实现了70%通勤交通都通过轨道交通来解决。伦敦也是围绕着这些重点的交通廊道，成为了交通未来机会地区，成为了未来城市活动、人群活动最重要的一些区域。

陆容立：在这个背后，我们的铁路网络是否能够支撑这样一个出行结构的变化？其实我们也做了一些研究。在长三角区域内250公里以上时速的高铁网络密度达到了全国及全球最顶尖的水平。但是我们看到铁路网络的总密度，其实和发达国家还有非常大的差距。我们三省一市的密度相当于德国的大概1/4、刚刚超过日本一半的水平，其实是很难适应我们这样跨市通勤出行这样一个新的需求变化。尤其是我们把“上海大都市圈”和“东京都市圈”轨道网络里程做比较，可以看到两端都超过东京，但是在中间的“市域铁路”和“城际交通网络”，上海短板非常明显。我们觉得示范区线恰恰补上了这样一个城际出行最关键的短板，同时又是支撑上海大都市圈连接虹桥枢纽及示范区这两个最关键的国家战略之间最关键的交通通道支持。

陆容立：尊敬的各位领导、各位嘉宾，大家好！感谢青浦区的信任，让我们团队有机会参与到青浦的规划建设各项工作中，从青浦区的城市总体规划、到长三角一体化示范区国土空间规划，到最近的青浦区城市更新的各个重点板块。一直以来，我们跟随和见证了青浦区城市建设的各项优秀成果。今天一起来探讨一个对青浦建设非常重要的话题——示范区线建设。

      一、示范区线建设的背景与新趋势。

      为什么我们这么期待示范区线的建设？示范区线对于青浦来说，有什么重大意义？示范区线连接着虹桥枢纽到一体化示范区的“水上客厅”，连接着青浦区最重要的两个国家级战略重要节点，全长50公里，也是以市域铁路的形式、160公里/小时的速度、未来形成半小时跨省到达虹桥枢纽的非常快捷的交通联系。这样一个联系背后，我们觉得是顺应青浦区及上海长三角未来出行结构的几个重大变化。从我们对于长三角交通出行的监测来看，未来活动趋势也是跨区域、跨城市的交通出行会越来越频繁。在我们监测的数据中，平均每天有超过300万人次的跨市通勤上下班，有超过300万人次工作日商务出行。我们觉得长三角跨城市的“城际交通”规模会日渐扩大，所以我们想在长三角范围内轨道交通可能是未来城际出行唯一的一个解决方案。‘

主持人：感谢林局长的精彩发言！下面，有请中国城市规划设计研究院上海分院规划四所所长陆容立围绕示范区线建设对青浦功能提升影响主题进行分享。

林峰：各位来宾！青浦区将始终着眼人民的期盼、着眼高质量的发展定位，深化城市更新方案、加快“城中村”改造步伐，让青浦人民在城市更新中提升获得感、幸福感，不断满足青浦人民对美好生活的向往。

      最后，再次感谢大家对青浦长期以来的关注和大力支持。谢谢！

林峰：（5）朱家角城中村：位于青浦区朱家角老镇区，紧邻朱家角古镇历史风貌保护区11个城中村组成，拟通过城中村改造对区域内文物保护建筑进行修缮和利用，深度挖掘江南文化，传承历史文化底蕴、提升区域发展能级和核心竞争力。

      （6）香花桥城中村：位于青浦区香华侨街道，北青公路两侧，占地面积1251亩、覆盖示范区站点TOD区域，区位优势非常明显。

      （7）华新镇区城中村：紧邻虹桥国际商务区，产业集聚度高，改造后将于南部的凤溪社区城中村地块交相辉映，加速迈入产城融合发展的新阶段。

      （8）赵巷二期城中村：镇内有市西软件园、长三角绿洲智谷等世界重点产业项目。

林峰：最后，一个好的工作机制。在“城中村”实施方案制定初期，提前对“城中村”涉及到的各方面信息进行全盘梳理，确保“城中村”项目可实施、可落地。项目推进方面，提供政策指导、支撑项目落地，为保障“城中村”改造工作的顺利推行，区级层面成立了“两旧一村”专班，对于全区立项申报、控规调整等方面提供指导，提升项目实施方案的合规性和可操作性。制度保障方面，出台配套政策、高效配置资源。根据国家、市级的政策文件精神，结合全区的实际情况、专班研究起草必要的政策文件，以更大合力支撑项目有序高效推进。积极出台系列管理办法，为城中村改造的有序推进提供制度保障。

林峰：二是“城中村”改造工作经验。我区始终坚持“问题导向、主动作为、统筹安排、共建共享”，同时采取多项激励措施、借助市场力量充分鼓励社会主体参与，努力形成多元供给的格局，切实增强城市更新项目的可行性。在“城中村”改造领域，取得了若是“青浦经验”。

      首先，一个好的合作单位。在项目开发、运营和资金方面，合作单位较强的开发能力、雄厚的资金实力和成熟丰富的商业运作能力是十分重要的。“蟠龙古镇”是一座历史名镇，但是经济发展不平衡、成为虹桥商务区的一块发展滞后、环境混乱、基带整治的土地。该项目2018年获得认可，进行因地制宜、节约高效的改造，经过五年改造项目重现了潘龙地区历史上的系列风貌特色，实现现代与传统的融合。蟠龙古镇已经成为青浦历史文化新名片，城中村保护性开发范本、生态宜居休闲中心。

      其次，一个好的合作方案。在项目启动规划初期，青浦区政府考虑到项目所属地区的长远发展，将邀请各意向合作单位对此片区进行整体规划研究。合作单位全程参与方案策划、控制性详规编制及调整，从运营的角度统盘考虑了绿地、河道、商业和住宅之间的关系，真正实现活性宜居、诗意生活的城市形态打造。二次分配保收益，保障镇集体长久利益。

林峰：尊敬的各位来宾，大家下午好！青浦是一座未来之城，如今创新发展中的青浦是“进博会”的永久举办地，也是上海引领长三角一体化发展的前沿阵地，承担了进博会一体化示范区、虹桥国际开放枢纽、新城建设等一系列重大战略任务。厚重的历史底蕴和全新战略使命，赋予青浦区前所未有的发展机遇，但是也面临着诸多的挑战。由于城市发展不均衡，青浦区各街镇、街镇范围内存在着大量的宅基地。这些宅基地有些房屋破旧不堪、有些随意分割，大量外来人员聚集于此，存在诸多安全隐患。青浦区委区政府将城中村改造作为民生工程、民心工程，建设独立的综合性节点城市。

      一是“城中村”改造工作回顾。第一轮项目从2014年起，按照“成熟一个、推进一个”的原则分批启动。5个项目分别为：徐泾蟠龙项目、罗家小区、徐泾老集镇、盈浦街道、重固镇。

      第二轮项目中，华新凤溪项目正在实施，改造范围区域面积1272.7亩，集体建设用地占总用地72.4%，改造范围内现状住宅用地共1829户。金泽西岑项目目前基本完成征收工作，年内主要完成实施方案的备案。赵巷318国道沿线项目正在进行潜在合作伙伴洽谈工作，年内目标完成合作单位招选及实施方案备案工作，并且启动征收工作。

主持人：相信在大家的见证下，这份读本必将增进社会各界对青浦区城市更新的认知。

      接下来，进入案例分享环节。我们将围绕青浦区城市更新在提升人居品质、共筑美好生活方面的探索与实践进行分享。首先，有请上海市青浦区住房保障和房屋管理局党组书记、局长林峰就青浦城市更新案例及新一轮城中村项目情况进行分享。

主持人：接下来，请各位领导、各位嘉宾将您的手放在屏幕上面。

      3、2、1,启动！热烈祝贺《崭新的未来——青浦城市更新读本》的启动！各位领导、各位嘉宾上前一步，我们合影留念！

主持人：感谢刘所长的精彩发言!良好的愿景需要务实的行动。为了加强青浦区城市更新创新探索与典型经验的宣传推广，新华社中国经济信息社将联合上海市青浦区人民政府共同发布《崭新的未来——青浦城市更新读本》。

      下面，有请新华社上海分社副社长张小军，上海市青浦区人民政府党组成员、副区长肖辉，中交城市投资控股有限公司党委书记、董事长丁仁军，上海市住房和城乡建设管理委员会城市更新处处长杨韬，上海市规划和自然资源局详规处处长伍攀峰，上海市青浦区建设和管理委员会党组书记、主任程卫东，上海市青浦区住房保障和房屋管理局党组书记、局长林峰，上海市青浦区华新镇党委书记金彪，上海市青浦区华新镇镇长许伟明，中交城市投资控股有限公司运营总监、中交新凤溪（上海）城市建设发展有限公司董事长、总经理谢东上台，共同启动《崭新的未来——青浦城市更新读本》报告。

      《崭新的未来——青浦城市更新读本》将由新华社中国经济信息社组织分析师进行实地调研，对青浦区城市更新的创新举措、典型成效、未来影响以及美好生活重塑等方面进行梳理总结与深入阐述。

刘巍：这些都展示了今天不仅仅是中国，也是全球的思考。我们会更加回归人本，更追求韧性和可持续，而它也并不一定只是物理的韧性，它可能也是社区的韧性。还有就是我们会把我们的生活、生产、休闲、交往，以及和更多人群的交往融汇在我们的日常生活里。在这样的一个背景下，其实我们要重新去思考。我们已经用30年的时间把中国建设成世界城镇化的一个奇迹，我们可以说：“我们是基建狂魔”。但是我们是不是还要再用30年把我们在过去可能忽视的一些特色、忽视的我们的生活再找回来，甚至让它重新成为一种独特的文化让大家所向往。

      最后我也想用这么几句话，来总结我今天的发言。其实我们在做的是什么？小到是每个人家，它是每个人的心灵休憩港湾，也是每个城市最基本的一个单元。我们只有让更多的群体有更安全的，可以支付得起的和充满生活便利以及生活情趣的家，我们的社会才真的有可能走向真正的和谐和幸福。

      这就是我今天的分享。谢谢大家！

刘巍：再回到上海，其实我要非常感谢主办方能邀请我来，实际我对上海非常不熟悉，仅限于来了一两次。而我今天下了火车，从上海站打了出租车到虹桥机场附近的国家会展中心，我非常惊叹于司机带我走了“北横通道”、惊叹于这样一个大城市带给人的高效，特别是上海人的效率和节奏。而且当我看到这个“丝路厅”的壁画，我从中看到了很多，有大家熟悉的东方明珠、也有大家不熟悉的泉州的东西塔，以及伊斯坦布尔的圣索菲亚大教堂。实际上我们看到的不仅仅是一幅壁画，我们看到的也是世界。这也是在上海，在这样的一个厅里讨论繁华的世界都市上海，而它的起源来源于青浦。这一条江实际上让我们链接了从水乡的江南一直到世界。但是在这样一个全球化与地方化高度互塑的过程中，每一个个体感受到的是什么？

      我能感受到的是我能瞬间到达世界的任何一个地方。我还可以感受到的是，到底哪里是我的家？我们在这里住的地方和在几千公里、几万公里以外，到底有什么不同？所以这也是我想我们今天除了要考虑那些公平的问题，那些更多的群体，要考虑老百姓的生活，让大家重新回到生活，回到和邻里的交往。我们可能还要重新想一想，百年来的工业革命、近几十年的全球化，到底给所有的中国人带来的是什么？我们可能还是要回到我们的内心，我们自己到底选择的是怎样的东方生活，以及我们怎么去回应和世界的关系。

刘巍：3.栖居的家。

      最近一段时间，因为暑假，带着孩子四处跑，我走了很多的大城市，也走了很多的小县城，还走到了很多的乡村。我看到的是：我们的大都市、小城市和小城镇，可能有点分不出来。其实这是一个非常连续的城乡体系，在这个体系里面我们的空间资源、人才密度，我们的生活方式和生活节奏，它理应是不一样的，它们之间的资源应该是相互流动和相互支撑的。但是如果作为营造城市的人、营造生活方式的人，我们把它们都人为地按照不知道什么样的规定，把它要做成一模一样的时候，我们就会看到所有的地方都被拉平了，它们之间就缺少了流动，而这种“缺少流动”会让大城市也是一片死局、小城市也同样引不到人。

      作为这一轮的城市更新，我们对原有城镇化不是翻盘，而是对原有城镇化的升级。在这个升级的过程中，我们要重新思考：“现在的城市真的是我们想营造的生活方式吗？现在的城市形态，真的是我们需要的生活方式所带来的城市形态吗？我们能不能更有想象力？我们能不能去顺应这个时代技术的变迁？它已经唤醒了很多人的生活，为什么作为城市的营造者，我们不可以呢？

刘巍：我们在交流的时候，有一些人问：“明明现在已经有了更好的技术，可以点个外卖分分钟都送来，多远都有人帮我们接这个单。为什么我们还要在15分钟解决这个问题？”今天大家对于AI、对于智能系统进入到我们所有生活里，可能大家都会有一个感受——今天如果有一个电话来了，这个电话里面是个机器人在跟我说话，我可能分分钟直接把电话挂掉了，因为我可能更加重视和希望与一个真人进行面对面的沟通和交流。而当我们这些人都在共同所居住的社区或者共同所生活的这样一个区域里，我们能够在一起从事同样的一件事，哪怕就是一起做一个手工。

      当我看到别人在处理同一个问题的时候，TA可以有和我完全不同的选择，其实这是每一个人能够突破TA自己、突破TA的局限向别人学习的一个非常重要的途径。在今天技术越来越发达的今天，其实我们重新回到周围，让我们有更多的生活的情绪，让我们能够重新开启社交，而且是和你周围长期熟悉但并不交往的人开启这样的面对面社交。我想对于今天来说，这个可能是更加的重要。

刘巍：在这里面我们可能需要提供的不仅仅是过去给TA提供的衣食住行、医疗养老、服务卫生。今天可能还要考虑很多TA的新消费、新需求，而且TA也是推动、刺激和激发引导新消费的一种方式。我们过去可能考虑的服务设施，从“医院、学校、教育、文化”直到“殡葬场”，这是一个人一生所需的。今天为了让人活的更舒适，我们考虑的是：能不能让TA从早上起床，吃饭到上学、上班，中午回家，下午喝下午茶，晚上接了孩子，吃完饭还能看个书、社个交。这是人一天的生活，这样供需的变化实际上更转向以人为本。当然，我们看到它的难度也更大了。因为我们从追求公平和效率的供给，走向了让老百姓要满意，而且我们越来越多需要在城市的建成去做这样的事情。那么，就意味着我们需要大量的沟通和协商。

      从商务部提出的“15分钟生活圈”的指南来看，这里面既包含了老百姓一日三餐生活必需品的内容，也包括了很多品质提升类的服务设施。这不仅仅满足了基本的公共服务，也有更多更高的需求，以及更面向和惠及更多元人群不同的需要。在巴黎，已经把以“短出行、绿色、便民”的精神从生活的空间拓展到了教育，拓展到了公共空间，拓展到了就业空间，可以说：它变成了一个城市发展的基本思路。

刘巍： 2.生活的家。

      我们已经进入到城市里、已经安居、已经就业的这些人，比如：我今天来的时候打了一辆出租车。这个出租车的司机说他来上海已经有20多年了，他应该算这个城市已经落下脚的人。他的生活状况又怎么样呢？其实我们大家可能最近都比较熟悉的一个话题，就是叫“15分钟生活圈”。我们看到很多部委都相继出台了很多标准、意见和指南，都在指向“15分钟生活圈”。而且上海也是在全国第一个去倡导和提出“15分钟社区生活圈构建”的这样一个城市。追溯到国际上这样的一种思路跟思潮来源于什么？

      可能最早来源于一些建筑师的理想主义，也许来源于二战后城市不断无序蔓延扩张，应对郊区化的新城市主义。但是在亚洲国家，以及在今天，巴黎已经把“15分钟城市”作为了他们城市的发展纲领。我想：我们可能还有点想像不到。但是这意味着什么？意味着我们可能更注重的，是我们能不能围绕着每一个人、围绕着每一个群体，在TA的周围建立一个能够以TA，以人为本的这样一个可交往的空间。

刘巍：不管是国外还是亚洲友邻，其实都有大量面向新市民群体，惠及多样化人群的住宅方式。未来不管是城中村的建设改造，还是老旧小区的改造，甚至是工业用地做保障性租赁住房，可能都要充分考虑这些人群是不是能支付得起，以及他们是不是在这里住要每天花2个小时去通勤。还有就是这些人群他们并不是低需求者，他们也应该过他们应有的生活方式，甚至是“新兴人类”的生活方式。而我们是否能够给他们提供他们所需要的这些服务设施？即使他们不一定是买，也可能他们只是租，他们是不是也应该可以得到同样的服务和保障。

刘巍：我们要塑造怎样的家和家园？大家可能会想到很多，我也无法穷尽。但是在我内心里，我自己觉得可能至少是有这三种家是我们要努力创造的：

      1.落脚的家。

      面对更多的新市民，我们要让他们能够有落脚的家。前几天我听了一个国家发改委研究中心的报告，在这个报告里讲到：“到2022年，我国仍有将近3亿农民工不能融入城市，陷入‘城里留不下、农村回不去’的困境。”同时，随着我们的经济发展转向和转型，以过去产业逻辑发展背景下外出劳务人口流动的趋向是在发生变化的。我们国家现在50%左右的城镇化，未来将达到70%左右的城镇化的时候，其实我们还是有将近1.5亿的新增城镇人口。那么，他们到哪里去，他们将在城镇怎么样生活？以及我们今年可能也还会有一些青年从学校出来，可能就会选择去做自由职业或者是一些我们以前没有想到过的就业方式。面对这些人群，我们怎么才能给他们在城市能够有“落脚的家”？

刘巍：进入到了这样一个阶段，城市更新的价值和意义到底是什么？我想：它不同于西方国家的漫长发展背景，也跟我国前几十年发展的逻辑是有着很大的变化。

      中国工程院院士江亿提到了这样几个数据，他说：“我国建筑总量达到660亿平方米，同时还有100亿平方米开工未竣工的工程，竣工后将达到750亿平方米。届时我国人均建筑面积达到55平方米，将超过日本、韩国、新加坡这些亚洲发达国家的人均建筑拥有量。”意味着什么？当今天我们在房子相对过剩的时代，我们城市更新的意义，我想可能是我们前几十年发展的足够快，但我们现在是不是回过来需要把更多的那些房子变成真正意义上的家，把我们在前几十年飞速发展建成的这些城市、包括新区，把它们变成我们真正的家园。

刘巍：今天想跟大家分享的，是关于一个“家”的事情。刚才前面两位专家都讲了很多关于城市更新的困难，其实我们国家做城市更新可能也就是从解放以后的工业发展、城镇化，到后面城市不断的成长，然后进入到了一个“新城迭代”的过程。从西方城市更新的发展历程来看，更多的是从“战后恢复重建”开始的。经过了几十年的发展之后，它逐渐走向了注重人居环境、社区综合复兴这样一个综合的方向。

      我国在解放以后、尤其是在前几十年，我们更注重的是大力布局工业体系。不管是我们熟悉的“一五”时期、“二五”时期，大三线、小三线，还是后来做的很多大的工业化的布局，也让我们国家在很短的时期内建成了一个非常完善的工业体系。特别是1992年以后土地的“有偿使用”政策出来以后，我国城镇化建设进入到了非常快速的发展阶段。经过了将近三十多年的高速发展，我们现在城镇化已经进入到了中后期。大家都比较清楚，在2010年左右我们的城镇化率达到了50%。而在这样的一个背景下，实际上我们已经进入到了一个更加注重内涵发展的阶段。

主持人：感谢严院长的精彩发言！接下来，有请清华同衡规划设计研究院详细规划研究中心城市更新设计研究所刘巍所长发言。

严荣：三是有助于市场价值实现。这是城市更新可持续非常重要的体现。城市更新要能让社会主体、市场主体找到自己的定位、找准自己的定位。这里我举一个例子，徐汇区的“建业里”项目，这个项目基本上能够提炼出实现可持续推进的一些有益经验和做法。归纳而言，城市更新既要依靠政府的政策支持，又不能完全依靠政府的财政投入，应该要投入更多的社会资金，需要更多市场主体的积极参与。

      以上就是我的主要汇报内容，祝论坛圆满成功，祝青浦借助城市更新助力青浦在新时代高质量发展。谢谢大家！

严荣：破解当前城市更新面临的突出瓶颈：一是资金平衡难，二是腾退改造难，三是政策法规适用难。我们现在在做一些新的模式推进和探索，也取得了比较好的成果，这些经验将逐渐可以在全市做一些推广。从城市更新的发展模式来看，要坚持几个方面的思路：

      一是服务于城市发展。对标上海“2035城市总规”，要建设“人文之城、生态之城、创新之城”，特别是要建成一个卓越的世界城市。“城市更新”项目在这些方面可能都要以《规划》为指导，其中也形成了一些很好的案例。例如：虹口北外滩世界会客厅的项目，通过更新改造为城市打造了一个“会客厅”，而且是一个能够展现上海形象和面貌的“会客厅”。

      二是服务于民生改善。今天的主题是聚焦“人居品质”，实际上“人居”就体现到民生福祉上。城市更新要把“增进民生福祉”作为一个主要的理念，从而把“宜居安居”作为城市更新的一个非常重要的目的和目标。我们也形成了很多的案例，包括：市中心的一些旧区旧里的改造、郊区的城中村改造。我之前做田野调查的时候，去凤溪城中村走动，的确感觉到很多居民的居住舒适度离现在这个时代的要求有比较大的差距。经过接下来的城中村的改造，肯定能够在民生改善方面取得很大的成效。

严荣：随着相关的工作往前推进，近两年又在聚焦“两旧一村”改造助力。最近我们也看到有很多的重要项目在推动，如上海站附近的番瓜弄小区改造，便取得了非常好的成绩。最近，市委、市政府也高度重视相关工作，对城市更新工作提出很多新的要求。一方面，要推动落实“人民城市”的概念。在城市更新过程中，更多去算总账、算大账和算民生改善账。这方面我们也梳理了很多的案例，限于时间不做太多展开。在可持续发展机制方面，要突破当前面临的一些突出的瓶颈，包括资金平衡难的问题。这个问题刚才秦主任做了一个比较经典的解读。

      还有就是“腾退改造”，这也是现在城中村改造和城市更新改造当中面临的难题，尤其是市中心的一些更新改造问题。整个城市更新的相关项目周期相对较长，前期需要较大的资金投入。现在的更新模式跟原来纯粹的“旧改”相比，又发生了一些变化，这方面还有一些政策的衔接。此外，还有政策法规的适用，我们很多的政策和相应的法规主要还是以新建时期、尤其是大规模新建时期的理念为指导，很多政策机制还需要做进一步的完善。

严荣：自上世纪70年代开始，针对上海特有的“里弄”住宅闷、潮、狭小的状况，推动了很多改造。上海市房地产科学研究院的前身就参与到了相关的工作中，按照市里要求，推动旧住房的改造设计，参与上海“八年住房解困”研究、也参与了一些有代表性的案例设计和试点工作的研究，其中具有代表性的就是80年代中后期的蓬莱路303弄里弄改造。通过新建，能够使原来不成套的房子增加厨房和卫生间，人居住房面积从3平米增加到6.7平米。

      当时，我们也广泛吸纳和借鉴了欧洲、尤其是荷兰的一些相关的旧住房改造的技术。从90年代开始，上海一方面在全国率先推动城市住房改革，也在全国率先启动成片旧改。经过三十年的辛苦努力，到2022年上半年完成历史性的收官，为160多万户的居民住宅改造、整个城市发展提供了非常重要的动力。

严荣：尊敬的各位领导、各位嘉宾，非常高兴有机会向在座各位领导和嘉宾做分享。感谢主办方的邀请！

      城市更新是像上海这样一座大城市的永恒主题，也是一个永恒的难题，不过不论在哪个时代“城市更新”始终要聚焦人。所以我们今天的主题特别好，就是助力人居品质的提升。在这样一个背景下，我今天向在座各位汇报和交流的题目也是从城市更新来助力美好居住生活的角度做汇报与交流。这段时间，按照有关部门和领导的部署与安排，我带领团队在梳理上海的一些城市更新案例。在结合这些案例的基础上，接下来跟在座各位做一些分享。

      党的二十大报告对城市更新行动做出了明确的要求，要求：“加快转变超大特大城市的发展方式，实施城市更新行动。”对于一座超大城市的发展，“城市更新”一头连着城市发展，另一头连着民生福祉。我们今天聚焦的是青浦的凤溪，这个区域是一个非常有代表性、迫切性的案例。上海的城市发展过程中，将会形成一个非常有代表性的“城中村”改造案例。

秦虹：统筹“新”与“旧”：解决城市发展与风貌保护的问题。

      统筹“增”与“缺”：解决城市功能补短板和公共要素提质问题。

      统筹“密”与“疏”：解决空间资源配置效率提升的问题。

      统筹“盈”与“亏”：解决更新投入与产出平衡问题。

      统筹“先”与“后”：解决城市更新“挑肥拣瘦”碎片化问题等。

      我认为城市更新可以给我们带来更加美好的生活是毫无疑问的。但是什么是好的城市更新呢？我个人的一个最朴素的理解，我认为：成功的城市更新，唯一的检验标准就是“能否引人、聚人、留人”，背后是“引业、聚业、留业”。

      以上是我的个人体会，仅供参考。谢谢大家！

秦虹：城市更新实施路径（专业化能力）概括为：1.科技为力。2.产业为核。3.文化为魂。4.设计为美。5.运营为要。

      不仅仅是形象美、颜值美，更重要的是功能美。把很多突破的传统、既有、存量的空间，打造成为可实用的产出效率更高的空间，这都是设计的力量。城市更新既然不是房地产开发、不是更新完了全部都卖掉的，那么它就要持续的运营，所以运营的能力特别考验城市更新企业的专业化能力。城市更新要成功，除了有政策、有钱之外，找一个有专业化能力的参与者，是非常非常的关键，决定了我们更新能否搞成功。

      即使这些都具备，还有其它方面。简单的来说，我觉得下一步城市更新，实施城市更新行动肯定未来是会大规模的推进。那么，片区统筹、政企共塑就非常的关键。那么统筹什么？

秦虹：这几年我看了太多的项目。我发现，同样一个项目不同的人来操盘，可能结果就是不一样的。为什么？我觉得和专业化能力有很大的关系，也就是说：城市更新离不开专业化能力，它和房地产开发完全是不一样的。房地产开发有了地、弄了钱、把房卖出去，非常的简单。而城市更新非常的复杂，我们更新一定要用新的科技力量、用新材料来改造它的空间，你要能引入科技企业是最好的，最终还要用信息化的科技手段进行管理、提高效率、最大化的降低成本，最大程度的来“To B/To C”的来连接你的客户。

      城市更新不仅仅是让老百姓住的更好、房子变的更新，这些是需要的，但是不仅仅是如此。产业空间更新，为整个城市创造新的物质性的价值，公共空间的城市更新能够为城市创造精神价值。发现低效资产的价值，创造更多的税收，为地方发展提供持久的经济动力是更为重要的。

秦虹：那么，社会资金、金融资本也应该积极的参与到城市更新之中去。对于除了拆除重建有明确的盈利模式的更新项目之外，大量的持有类的、有机类的更新的投资模式，我个人一直认为其实是三个关键点：第一，投资的基金化。有风险类的资金注入、前期投资、引导社会资金。

      第二，建设信贷化。更新过程中还是需要银行给予支持的，需要有加杠杆的。我们不能把城市更新的资金、银行的贷款，列为房地产贷款进行管理。如果那样的话，城市更新就没有办法进行下去了，就不会有钱投入城市更新、不会有金融资金投入城市更新了，所以建设过程中还是需要银行贷款的支持，特别是长期的、如果能有低成本的是更好。

      第三，运营证券化。一旦更新的项目有了稳定的收益之后，我们就应该让前期的投资资金退出。我们现在看到的是基础设施公募基金开始退出，但是还没有全覆盖，至少酒店、办公还不能发公募基金。如果未来城市更新所有的业态，无论是产业、商业、办公、酒店、写字楼、公寓等，都能够发公募基金的话，整个城市更新资金形成闭环，前期的投资人才能够真正的做一个相对长周期的投入，城市更新才真正能够走上一个可持续发展之路。

秦虹：城市更新和房地产开发最大的不同在于房地产开发的盈利模式是非常清晰的，只要把房子卖出去就能赚钱。但是城市更新因为不能全拆，因为有大量的实有经营，所以它的盈利模式是不清晰的。

      那么，城市更新的钱怎么来？怎么吸引投资人？我认为城市更新的资金需要有三个方面：财政、金融和资本共同支持。

      财政资金用在哪里？财政要不要出钱搞城市更新？我认为是毫无疑问的。凡是民生类的、公益类的、基础设施类的、生态类的，这些钱理论上来讲都应该由政府财政给予支持。

秦虹：5.突出建筑规模全区统筹。北京市的城市更新条例，大概的原则是：突出建筑规模的全区统筹。通过必要附属设施不计容和保民生增量全区统筹这两个建筑规模的测算工具，来激活各个区存量空间的建筑规模的指标流量池，加强流量与存量规模衔接挂钩和动态管理，将指标一次性落地调整为分时序逐步释放，激发城市更新的实施动力。

      6.明确消防等技术标准管理要求。北京经常有这样的情况，立项的时候这个部门说：这个不归我管，那个部门也说不归他管。改完了之后，都来了。很麻烦、验收很难通过，都是需要政府给予比较细的政策颗粒度规定。否则城市更新虽然政府重视、投资人积极、原产建人也有热情，但是推动起来是非常困难的。

秦虹：3.加大支持新产业、新业态。关于新产业、新业态的发展问题，北京给了五年的过渡期，就是在原用途不变的情况下，可以用5年时间不改变土地用途来转变新的业态的植入。

      4.鼓励使用年期适当延长。城市更新有三种措施：拆除重建、改建结合、综合整治。改的就是存量，存量就是用了很多年，比如：一共有40年工业用地，已经用了20几年了，还剩10几年。在这种情况下，不会有任何投资人更新这个低效资产。那么，土地年限到期到底怎么办？北京市提出了：“提前延期土地使用年限的规定”。这就解决了投资人对于土地年限未来不确定性的一个疑惑。

秦虹：简单说一说北京在这几个方面给出的《城市更新条例》的约束，我觉得对于全国其它没有《条例》的城市在下一步制定当地管理办法的时候，可能是有一定的借鉴意义。

      1.鼓励用地功能转换兼容。工业能否改商业、商业能否改办公、办公能否改公寓、公寓能否改酒店等等，都面临着“能不能改”的问题。在改的过程当中，不同业态能不能兼容？北京市是鼓励用地功能的转换与兼容。

      2.探索实施建筑用途转换和土地用途兼容。商业服务业的建筑用途之间功能是可以转换的，工业、仓储、建筑类之间用途是可以转换的。在整个的办公楼里、商业大厦里，可以安排文化、体育、教育、医疗、社会福利等功能，甚至还可以安排宿舍型的保障性租赁住房。

秦虹：一是，规划土地和管理。特别是超大和特大城市，特别是像北京、上海这样的城市，因为建筑增量有上限，所以通常更新要提出一些改性增容等立项是非常难的。

      二是，存量既有的详规是确定的，所以要改变规划土地的限制比较多，低效的空间难盘活。

      三是，现在刚刚起步、很多政策文件刚刚出台，全国还是有很多城市的政策颗粒度是比较粗的，落实到审批部门没有工作标准，很难审批。

      这也是导致城市更新好像是呼声很大，但是落地很难。所以立项、原有存量能不能转性、空间能不能增容，以及不同用途能不能增容、土地年限到了怎么处置，改完了能不能通过验收？这一系列政策问题，都制约了城市更新下一步的推动、推进。

秦虹：目前，地方政策的颗粒度比较粗。理论上强调可以搞城市更新，存量也可以增容。都是原则性要求，真的要落地的时候发现没有政策依据的，这是一个问题。第二个问题，我觉得城市更新需要支持的方面很多，最最重要的我个人觉得是三大方面的政策是最为关键的。

秦虹：城市更新离不开大的政策支持，除了中央指出的城市转型发展方式要求之外，其实落实政策非常关键。地方政府是高度重视、积极支持，这对于城市更新的参与投资人、实施方都至关重要。因为过去城市发展涉及到和建筑有关的所有《规范》《标准》，都是针对新建建筑。那么，存量建筑如何更新？如果没有政策的话，没有政策批准的话，大量的可能就是违建。那么，投资者不敢投、更新者也不可能更新。所以我认为地方政府的政策尤为重要。

秦虹：我们看中央关于十四五规划和2035远景目标里面有强调：“加快城市发展方式转型”。二十大报告也强调了。我的体会是：它不仅仅是居住空间的更新。

      “城市更新”实际上包括三大空间的更新：居住空间、公共空间、产业空间。“城市更新”不仅仅是一个居住空间，我们所熟悉的“老旧小区改造、城中村”，还有品质提升补短板，产业提升提高效率，解决土地低效发展的问题。城市更新是个长期的大战略，未来城市发展要从存量中获得增量，要从效率中提高效益，要在传承中实现变革，要通过创新谋发展，这是城市更新政策顶层的要求，我觉得这个非常重要。

秦虹： 我国从中央层面提出“实施城市更新行动”的政策逻辑和考虑是什么？大家知道“实施城市更新行动”已经写到了二十大报告中了，在2015年我们的超大、特大城市的发展一直在贯彻一个新的发展思路，即：要改变城市过去那种粗放式、外延式、扩张式的“摊大饼式”的发展格局，要聚焦城市内在、推动城市发展由外延扩展向内涵提升式转变。归根起来一句话，即：城市更新要服务于城市发展方式的转变。

秦虹：政策要从两个层面来讲：一是，中央层面的顶层政策。二是，执行的政策。今年，中央政治局在4月、7月都强调：“下一步要大力推进城中村的改造”。很多人就在问我一个问题，说：“棚户区改造了五年，下一步我国的城中村改造要几年？”我认为，无论是“棚户区改造”还是“城中村改造”都是建成区范围内存量建筑的更新、存量空间的更新，它在未来“超大特大城市”是个永续的过程、而不是一个三年、五年的一个工作目标。

秦虹：“城市更新”的确是一个非常大的话题，我谈一谈对城市更新这几年的研究深刻体会。概括起来一句话，就是说：城市更新非常难，但是城市更新最最不可或缺的是“三大支持”。

      1.政策。

      2.资金。

      3.专业化能力。

秦虹：关于“城市更新”这个话题，我之前多次到上海来学习，和一些项目都做过交流。每次来，收获都很大。昨天我提前过来，看了青浦的华新镇城中村改造、听了他们更新之后的蓝图描绘。我非常的振奋，我觉得华新镇这个“城中村”是三大空间同时提升，既有居住空间、人们居住生活的空间更新，还有产业空间的更新，还有公共空间的改造与提升，有历史、有文化，还有公园、生态、教育等，是一个非常全面、完整的新社区的打造，我是非常期待的。上海在“城市更新”方面的确是走到了全国的前列、也有非常成熟的经验和政策支持，很值得各个地方学习。

主持人：感谢梁总的精彩致辞！接下来，进入今天的主旨演讲环节。我们很荣幸邀请到来自城市更新领域的权威专家学者，一起就城市更新这一热点话题发表真知灼见。首先有请中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心秦虹主任发言。

梁智勇：今天，中国经济信息社将联合青浦区人民政府、 中交城市投资控股有限公司，共同启动《崭新的未来——青浦城市更新读本》项目，新华社经济分析师队伍将深入走访青浦“两旧一村”、科创小镇等项目建设现场，忠实记录一线建设者们的所需所盼、所感所悟，归纳总结行之有效的创新做法，推动“青浦经验”在更大范围复制推广。

      当前，为进一步服务于上海“四大功能和五个中心”建设，按照新华社领导要求，中国经济信息社正在加快推进上海总部建设。未来，我们愿与青浦区等各方围绕数字政府、政务大数据、信用+监管、指数与智库等领域展开深入合作，共同推动青浦新城的高质量发展。

      最后，预祝今天的论坛圆满成功！谢谢大家！

梁智勇： 借此机会，请允许我简单介绍一下中国经济信息社。中国经济信息社隶属于新华社，是国家级经济信息旗舰，以维护国家信息安全和服务国家战略为使命，聚焦国家金融业关键信息基础设施国产化替代，是新华社事业发展新的增长点和战略突破点。经过多年发展，我们已初步形成“5-2-1”的业务布局，即建设新华财经、新华信用、新华丝路、新华指数、中经智库，运营国家政务服务平台，这也是数字政府建设的总平台、总枢纽、在国家发改委指导下承建运营“中国一带一路网”，控股国家级能源交易平台—上海石油天然气交易中心。

      值得一提的是，中经社承担着新华社国家高端智库经济研究中心的职责,始终高度关注城市更新领域的分析研究。近年来，我们联合各地的政府部门、行业协会、研究机构、房地产企业，发布了《城市更新北京样本研究报告》《城市更新太原样本研究报告》等研究成果（这个也得到了在座很多专家的指导支持），提炼总结各地推进城市更新建设中面临的共性问题和探索的特色经验，通过公开报道、专供报告、智库报告等渠道，为推动城市更新工作落地作出了积极贡献。

梁智勇： 上海的城市更新工作一直走在全国前列，今年印发的《上海市城市更新行动方案》提出：“到2025年，城市更新行动全面有序开展，重点开展10个以上综合性区域更新项目”。青浦区是上海城市更新的主战场之一，随着虹桥商务区国际开放枢纽、长三角生态绿色一体化发展示范区在青浦落地，青浦区正按照“一城两翼”新时代战略布局，加快推进新城建设和城市更新项目落地。其中，由央企中交城投负责的凤溪“城中村”改造项目，不仅是惠及青浦百姓的民心工程，也有望成为全市城市更新的“样板间”，对长三角乃至全国的城市更新工作起到示范作用。

      城市更新既是民生工程，也是发展工程，对不断满足人民群众日益增长的美好生活需要具有重要意义，为地方经济注入了增长的新活力。建设美好家园，青浦重任在肩，期盼青浦进一步强化城市功能，坚持以人民为中心的发展理念，提升人居环境、优化公共设施、重塑历史风貌，探索出一条群众得实惠、城市能发展、模式可持续的城市更新“新路径”。

梁智勇：尊敬的张小军副社长、肖辉副区长、丁仁军董事长，各位领导、各位专家，下午好！

      很荣幸与大家相会在美丽的“四叶草”。今天，业界专家齐聚一堂，共商青浦区城市更新的新思路、新模式，为上海探索高质量、可持续的城市更新模式建言献策。我谨代表新华社中国经济信息社，对大家长期以来的支持表示诚挚感谢。

      城市更新是转变城市发展方式的关键举措，也是践行人民城市理念的重要抓手。党的二十大报告提出：“加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”。

主持人：感谢丁董的致辞！接下来，有请新华社中国经济信息社党委常委、副总裁梁智勇致辞。

丁仁军：在这里，更便利的“现代人居新选择”正在凸显。目前，凤溪“城中村”改造已进入大干快干的阶段，跑出了首轮集中签约率达91.5%的城市更新“加速度”。作为凤溪城中村改造项目的先行启动区，由中交城投打造的品质人居项目——中交·凤启虹桥项目，引入“微型城市”理念，将品质教育、社区精品商业以及公园绿地等有机融入社区打造，让民众提前体验便捷、生态、繁盛、品质的凤溪新生活。

      城市更新，与时代同频共振，与民心共情共鸣。我们必将牢记央企初心使命，坚持把推进高质量城市更新行动作为落实“人民城市人民建、人民城市为人民”重大要求的关键举措，努力用优质的供给服务人民，将这项关乎老百姓幸福感与获得感的民心工程办实办好，兑现老百姓对美好生活的期待与向往。我们有决心也有实力，将凤溪打造成为产城融合新样板、特色城镇新名片、现代人居新选择，树立起青浦乃至上海城市更新的标杆样本，为城市高质量发展注入焕新活力。

      最后，再次感谢上海市、青浦区与华新镇政府的关心支持！感谢社会各界对中交城投的诚挚信任！预祝本次城市更新论坛举办取得圆满成功！谢谢大家！

丁仁军：凤溪“城中村”改造项目是上海当前规模最大的城市更新项目，也是坐落长三角一体化重要节点枢纽、距离虹桥国际开放枢纽核心区最近的城市更新项目。

      在这里，高能级的“产城融合新样板”正在塑造。我们以“城市更新+城市综合开发+产城融合”的开发模式为主线，发挥全产业链一体化服务能力优势，与业内顶尖团队和行业智库合作，充分整合内外部资源，为片区全周期发展持续赋能；我们充分发挥中交集团产业链整合优势，导入智能制造、大数据、生物医药研发等产业，打造“有温度的世界知识社区”，助推区域产业转型升级。

      在这里，高颜值的“特色城镇新名片”正在绘就。我们依托凤溪的自然禀赋和水网密布的特征，围绕“青东之心”规划丰富多彩的市民活动中心、文体中心、科创企业总部，强化滨水空间，深入挖掘历史文脉，通过绿色公园体系及区域教育、医疗等城市配套资源的布局，塑造有身份认同感的社区空间，推动人居品质跃升。

丁仁军：尊敬的肖区长、张小军社长，各位领导、各位嘉宾、各位朋友，女士们、先生们，大家下午好！

      金秋九月、胜友如云，很高兴与大家相聚在上海国家会展中心，共商城市更新发展路径，共话人居美好未来。在此，我谨代表中交城投，向各位嘉宾同仁的到来表示诚挚的欢迎！向上海市、青浦区、华新镇政府以及社会各界一直以来对中交城投发展的关心与支持表示衷心的感谢！

      城市发展，波澜壮阔。党的二十大提出“加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”。国家的战略指向，即是民心所向，也是我们的重要使命。城市更新，新在何处？新在城市愈发宜居、韧性、智慧的空间品质，新在城市高质量发展的广阔前景，新在人居生活不断攀升的幸福指数。

      中交城投作为中交集团“大城市”战略的领军企业和创新引领者，紧跟国家新型城镇化、城市更新行动、乡村振兴战略，努力为社会提供城市高质量发展一揽子系统解决方案，先后在上海青浦落子凤溪“城中村”改造项目和中交·凤启虹桥特色房地产项目，总投资约450亿元。

主持人：感谢肖区长的精彩致辞！下面，有请中交城市投资控股有限公司党委书记、董事长丁仁军致辞。

肖辉：城市更新政府之所想。青浦区委、区政府高度重视城市更新工作，成立了城市更新领导小组，办公室下设“两旧一村”工作专班和综合区域整体焕新组在内的6大行动牵头小组。同时，出台了青浦区更新行动方案和工作计划，坚持规划引领、健全管理体制机制、加大政策供给和标准支持力度，加强重点项目储备和组织实施、搭建城市更新信息化平台并建立评估考核机制。

      各位领导、嘉宾朋友们，本次的城市更新论坛形式多样，有项目推荐、有案例分享，也有圆桌对谈。我们将集思广益、迸发智慧，把最前沿的技术理念和实践分享给大家，也为更好推进城市更新工作提供宝贵的经验和交流平台。最后预祝本次论坛顺利、圆满举办。谢谢大家！

肖辉：城市更新是民之所盼。它是全面落实党的重要决策部署、深入贯彻“人民城市”理念的重要举措，是中国建设现代化城市，推进以人为核心的新型城镇化的重要途径，是城市治理体系与治理能力现代化的组成部分，更是一项惠及居民的民心工程、民生工程。特别是“城中村”的改造，它从根本上解决当地生活环境安全隐患等一系列问题，有效促进城乡均衡发展、改善人居环境、重塑区域功能，切实改善居民群众生活品质。

肖辉：城市更新工作目标明确。根据《上海市城市更新行动方案（2023-2025）》，到2025年末，上海市城市更新行动全面有序开展，适应高质量发展的城市更新体制机制和政策体系健全完善，有机更新理念深入人心，城市更新工作迈上新台阶，为建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市奠定坚实基础。这也是我们青浦区一以贯之的工作目标。

肖辉：城市更新工作，既是改善群众生活环境、提高生活质量的重要举措，也是提升城市品质、助力推进存量空间提质增效的重要抓手。今天的论坛，得到了市级各部门领导、媒体朋友以及众多企业家的支持和积极响应，在此，我向大家表示衷心感谢！

      城市更新工作意义深远。实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划明确的重大工程项目。它是适应城市发展规律、回应城市治理需求的解决方案，也是提升城市风险灾害适应性、实现高质量发展的重要抓手，在完善空间结构、优化城市布局、提升城市功能等方面发挥积极作用。

肖辉：尊敬的张社长、丁董事长、徐局长，各位领导、嘉宾朋友们，大家下午好！为贯彻上海市委市政府关于进一步做好城市更新的工作要求，落实《上海市城市更新条例》及《上海市城市更新行动方案（2023-2025）》，有序推进城市更新行动，推动城市高质量发展，创造高品质生活，实现高效能治理，我们在此举办青浦区城市更新论坛。

主持人：现在请允许我隆重介绍出席今天青浦区城市更新论坛的领导和嘉宾。他们是：

      上海市青浦区人民政府党组成员、副区长 肖辉 

      新华社上海分社副社长 张小军  

      中交城市投资控股有限公司党委书记、董事长 丁仁军 

      新华社中国经济信息社党委常委、副总裁 梁智勇 

      中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任 秦虹

      中交城市投资控股有限公司党委委员、副总经理 谌洪林

      新华社中国经济信息社总裁助理、上海中心主任 季蕾 

      上海市住房和城乡建设管理委员会城市更新处处长杨韬 

      上海市规划和自然资源局详规处处长 伍攀峰

      此外，还有来自上海市人民政府、上海市青浦区人民政府、研究机构专家、高校学者、各界媒体、中交城投的代表。非常感谢大家对本次青浦区城市更新论坛的关注和支持，让我们以热烈的掌声对各位领导和嘉宾的到来表示诚挚欢迎！

      首先，进入今天的致辞环节。有请上海市青浦区人民政府党组成员、副区长肖辉致辞。

主持人：人民城市人民建，人民城市为人民。以凤溪项目为代表的青浦区城市更新认真践行人民城市理念，将城市更新作为实现发展转型、功能拓展、民生改善、品质提升的重要途径和抓手，用优质的供给服务人民，将民心工程办实办好，奋力谱写“城市，让生活更美好”的新篇章。

      今天，各位领导和嘉宾在此相聚，共同探讨青浦区城市更新提升人居品质、共筑美好生活的创新探索与典型经验，就统筹好政府与市场的关系、保护与发展的关系、区域更新与零星更新的关系、共性和个性的关系进行深入交流，希望大家能够畅所欲言，进一步推动青浦区城市更新迈上新台阶，深入落实上海市城市更新三年行动方案。

主持人：尊敬的各位领导、各位嘉宾：

      大家下午好！欢迎出席“提升人居品质 共筑美好生活——青浦区城市更新论坛”。本次论坛是在上海市青浦区人民政府指导下，由上海市青浦区建设和管理委员会、上海市青浦区规划和自然资源局、上海市青浦区住房保障和房屋管理局、上海市青浦区华新镇人民政府主办，中交城市投资控股有限公司、上海投资咨询集团有限公司承办，新华社上海分社、新华社中国经济信息社支持。

      城市更新事关上海未来发展。青浦区位于上海市西部，紧邻苏浙，是上海的西大门。随着虹桥商务区国际开放枢纽、长三角生态绿色一体化发展示范区两大国家战略在青浦落地，青浦区正按照“一城两翼”新时代战略布局，加快推进新城建设和城市更新项目落地。

活动现场